Jak postupovat při privatizaci bytových domů
Co všechno musíme pro a při privatizaci udělat?
| 1) | Vytvořit právnickou osobu (podotázka: družstvo nebo s.r.o?), | ||
| 2) | podepsat kupní smlouvu na dům, zaplatit kupní cenu nebo její část v souladu s kupní smlouvou, |
||
| 3) | převzít dům (obvykle po podání návrhu do katastru nemovitostí), | ||
| 4) | (zatím nezpracováno) správu domu a vedení účetnictví právnické osoby, | ||
| 5) | (zatím nezpracováno) pravidelně splácet zbytek kupní ceny dle kupní smlouvy. |
Obvykle se městská část, která chce prodat dům současným nájemníkům bytů tohoto domu, obrací na nájemníky například dopisem, ve kterém stanoví podmínky privatizace. Tj. např.
Jakmile jsou nájemníci osloveni, je nutné aby někdo z nájemníků svolal schůzi nájemníků k této problematice. Na schůzi by měla být zvolena třeba "přípravná komise" (tedy několik nájemníků, kteří budou až do vzniku právnické osoby jednat s městem, vypočítávat cenu jednotlivých podílů, informovat ostatní, svolávat schůze a zorganizovat vše pro založení právnické osoby). Přípravná komise informuje městskou část o zájmu nájemníků koupit dům např. dopisem s přiloženým seznamem zájemců o koupi spolu s jejich podpisy (tak aby bylo zřejmé že je počet zájemců v souladu se zásadami privatizace).
Na základě projeveného zájmu nechá město vypracovat znalecký posudek na cenu nájemního domu. Přípravná komise by měla vypracovat "ceník jednotlivých bytů" v závislosti na počtu zakladatelů právnické osoby (někteří zájemci mohou ještě před koupí domu odpadnout, někteří se rozhodnou na poslední chvíli podle aktuální cenové nabídky ap.). Viz. příklad
Jakmile je zřejmé, kdo se skutečně privatizace zúčastní, je možné přistoupit k založení právnické osoby. Je třeba rozhodnout jakou právnickou osobu založit, jaký bude základní kapitál (dříve základní jmění) ap. Za účelem privatizace bytového fondu obvykle nájemníci zakládají bytová družstva nebo s. r. o. Právní rozbor výhod a nevýhod jednotlivých forem by si vyžádal hodně prostoru. Z praxe mohu říci, že družstvo se mi zdá pro správu bytů operativnější (i když má své nevýhody).
Máme založit Bytové družstvo nebo s.r.o. ?
| Družstvo | s.r.o. |
| zapisuje do obchodního rejstříku jen změny v představenstvu, nebo změnu stanov. | musí zapisovat do OR rovněž veškeré výměny bytů společníků, prodeje
obchodních podílů (tj. "převody bytů" (!) ), dědění obchodních podílů ap.,
při vzniku se zapisují nejen statutární zástupci (jednatelé),
ale také všichni společníci tj. všichni nájemníci, kteří se rozhodli pro privatizaci.
Družstvo tyto skutečnosti eviduje v tzv. knize členů (tedy mimo obchodní soud). |
řídí se stanovami, které přijme | řídí se společenskou smlouvou |
Doporučuji podívat se do OR na internetu do výpisu nějakého družstva a nějaké právnické osoby. ...
Pro jednoduchost popíšu další postup pouze pro družstvo.
Budoucí členové družstva musí stanovit výši základního kapitálu (u BD min. 50 000,- Kč, tj. členský vklad bude např. 50 000,- / počtem zakládajících členů), strukturu BD - tj. kolikačlenné bude představenstvo, zda budou mít revizní komisi a kolik bude mít členů.
Samozřejmě není dobré aby o družstevních záležitostech rozhodoval např. pouze jeden člověk, ale pokud si malé družstvo, které má např. 12 členů nadefinuje 5ti členné představenstvo a 5ti člennou revizní komisi, vytvoří model "co družstevník to funkcionář", který bude narážet na spoustu problémů. Dále je nutné rozhodnout jaké pravomoci bude mít představenstvo, snaha okleštit příliš tyto pravomoci, vede k zablokování činnosti družstva (představenstvo nemůže nic samo rozhodnout, schůze jsou natolik časté, že už na ně nikdo nechce chodit atd.).
Ideální bezpečný model neexistuje, ale lze se alespoň vyvarovat extrémů typu:
Po vyjasnění základních tezí stanov a organizační struktury BD je třeba vypracovat stanovy BD (stanovy by měl buď vypracovat nebo alespoň zkontrolovat právník), stanovy namnožit a dát zakládajícím členům družstva, připravit kandidátku pro volby do představenstva (příp. i revizní komise). Stanovy nejlépe nejprve schválit "nanečisto" na schůzi. Stanovy, které bude schvalovat ustavující schůze je třeba cca týden předem doručit notáři, který bude osvědčovat průběh schůze notářským zápisem. Volný termín notáře je třeba zajistit s minimálně měsíčním předstihem!
Pozvánky na ustavující schůzi musí být obsahovat místo, datum a čas konání, program schůze (určení zapisovaného základního kapitálu, schvalování stanov, volba představenstva a revizní komise).
Notář osvědčí průběh schůze notářským zápisem, přílohou zápisu bude schválený text stanov.
Poté je nutno podat návrh do OR. Družstvo vzniká dnem zápisu do OR. Návrh na zápis podává představenstvo a podepisují ho všichni členové představenstva (ověřené podpisy).
K návrhu je třeba přiložit stejnopis notářského zápisu o ustavující schůzi s přílohou schváleného textu stanov. Doklad o splacení stanovené části zapisovaného základního kapitálu. Vzhledem k tomu, že zapsání v OR trvá i několik měsíců, doporučuji nechat udělat ověřenou kopii návrhu na zápis do OR a tuto kopii si nechat potvrdit v podatelně OR. Do doby zapsání BD v OR lze potvrzený návrh používat k doložení skutečnosti, že proběhla ustavující (pro jednání s městskou částí, pro založení běžného účtu ap.).
Jaké poplatky adepty na členství v družstvu tedy čekají?
Kupní smlouva by měla být k dispozici k důkladnému prostudování v dostatečném předstihu, návrh kupní smlouvy lze požadovat ihned po prohlášení zájmu nájemníků privatizovat dům. Nelze očekávat, že prodávající pokud dal kupujícímu výraznou slevu, možnost splátek ap., bude ochoten upravovat smlouvu přesně dle představ kupujícího. Kupující tedy kupuje dům obvykle jak stojí a leží se všemi případnými vadami. Na druhou stranu by smlouva neměla odporovat dobrým mravům a měla by mít všechny náležitosti pro vložení do katastru nemovitostí. Tyto skutečnosti nejlépe posoudí právník. Stejně tak je dobré ověřit, zda prodávající je skutečně vlastníkem domu. Nepodezřívám městské části z žádných podvodů, pouze znám z praxe případy, kdy v dobré víře bylo prodáno něco, co náleželo jinému.
V souladu s kupní smlouvou musí nový majitel převzít dům od původního majitele (většinou konkrétně od smluvního správce), převzetí proběhne buď po podání návrhu na změnu v KN, nebo po provedení zápisu nového majitele do KN.
Pokud nový majitel (družstvo) již vybralo správce domu, může převzetím domu pověřit tohoto správce.
Převzetím domu se rozumí předání veškeré dokumentace - projektová dokumentace, pasporty bytů, nebytů a domu, evidenční listy, smlouvy s dodavateli, revizní zprávy, záruční listy a návody a prohlídka domu (umístění hlavních uzávěrů, uzávěrů stoupaček UT, SV a TUV - má-li dům centrální vytápění a ohřev vody, umístění vypouštěcích ventilů, jímek ap.).
Předání klíčů od všech prostor v domě, včetně strojovny výtahu, výjimkou mohou být klíče od výměníku Pražské teplárenské, tyto klíče obvykle má pouze dodavatel tepla, který má v místnosti instalováno svoje zařízení - musí však být 24 h denně na příjmu pro případy havarijních situací.
4) (zatím nezpracováno) správu domu a vedení účetnictví právnické osoby
5) (zatím nezpracováno) pravidelně splácet zbytek kupní ceny dle kupní smlouvy
sign. iQA/AwUBO7xTFi3